México mostró durante los dos últimos años los niveles más bajos en las tasas de interés de los créditos hipotecarios de la banca comercial, alcanzando un nivel de hasta 7.3%, desde un 24% observado en el año 2000.
Ello, aunado a una “creciente y aguerrida competencia” entre las instituciones financieras privadas, ha permitido que los recientes aumentos en las tasas de interés no hayan modificado radicalmente las condiciones de adquisición de los créditos en el país.
Según las cifras del Banco de México, en octubre la tasa de interés promedio en los créditos hipotecarios fue de 10.24%, la más elevada en año y medio, y respecto al mismo mes del año anterior implicó una alza de 12 puntos base.
Ha habido un incremento marginal en la tasa de interés ponderada de los créditos hipotecarios. Ha habido un ajuste de 13 a 15 puntos base, mientras que las tasas de referencia han crecido en los últimos 12 meses, 125 puntos base. Esto se debe principalmente a la fuerte competencia en sector hipotecario bancario y un muy buen comportamiento en el sector, ya que la prima por riesgo que se tiene hoy en día ha venido bajando.
Comprar una casa es una inversión importante, son cantidades fuertes que los bancos deberán asegurarse si podrás pagar. Para ello, te doy a conocer los tres requisitos que necesitas cubrir para solicitar tu crédito hipotecario.
1. Edad y salario
La edad mínima requerida es de 18 años y la máxima de 64 años 11 meses. El cálculo se basa en el ingreso neto mensual, en el valor del inmueble y si la persona cuenta con apoyo o subsidio de algún organismo nacional de vivienda como el ISSSTE o INFONAVIT. En el último caso, el financiamiento es mayor.
Las hipotecas para jóvenes ofrecen, por norma general, condiciones más ventajosas. En algunos casos se permite financiar hasta el 100%. Las hipotecas para mayores de 40 años también cuentan con condiciones especiales, pero la financiación no suele llegar al 100%, ya que se deduce que el usuario cuenta con ahorros para comprar el inmueble.
2. Historial crediticio
Mantener un buen historial crediticio es una de las puertas a futuros préstamos. Tu comportamiento como pagador cumplido en créditos anteriores y vigentes como tarjetas de crédito, financiamiento automotriz, telefonía y tiendas departamentales; determinará si eres candidato a una hipoteca.
Si en el Buró apareces con una calificación positiva, serás un cliente atractivo para las entidades financieras.
3. Capital inicial
Todo crédito hipotecario requiere de un capital inicial para cubrir el enganche del inmueble, gastos administrativos, apertura del crédito, valuación y gastos de escrituración. La banca solicita del 10% al 20% como mínimo.
Para tener éxito es importante tener un ingreso constante y un ahorro significativo para que el pago de tu crédito no afecte tu economía (la CONDUSEF recomienda no designar más del 30% de tu ingreso).
El crédito para comprar, construir o remodelar una vivienda es uno de los más importantes que puedes obtener. Por eso te hago estas 7 recomendaciones.
Lo primero que debes saber es que, en general, los créditos hipotecarios no cubren el total del valor de la vivienda que deseas adquirir; en realidad, complementan el dinero que ya tienes a fin de reunir la cantidad suficiente para comprarla.
Habitualmente, las empresas dedicadas a dar crédito establecen un porcentaje mínimo del valor total de la vivienda como enganche. Supongamos que quieres un departamento de 1 millón de pesos y que la empresa a la que estás solicitando el crédito pide un 20% de enganche. Esto significa que tendrías que aportar 200,000 pesos como enganche y que la cantidad que el otorgante te financiará será de 800,000 pesos.
Supongamos que los gastos notariales sean del 5%; eso representaría un desembolso de 50,000 pesos. Sumados, en este ejemplo, para la compra del inmueble necesitarías tener 250,000 pesos disponibles.
Si tienes oportunidad de aportar un porcentaje mayor puede ser muy conveniente porque la cantidad que te financiarán será menor y, por lo tanto, la suma que pagarás por intereses también será menor.
Toma nota de que según la institución y el tipo de crédito que solicitas podrán prestarte un 80%, 90% o hasta un 100% del valor del avalúo del inmueble. Acude a la institución de tu preferencia a pedir varios simuladores.
Una opción muy interesante es combinar el financiamiento del INFONAVIT o FOVISSSTE con el de un otorgante de crédito privado. Con este tipo de esquema de cofinanciamiento podrías aspirar a una propiedad de mayor valor.
Al considerar opciones de crédito hipotecario es importante que pongas atención a 7 elementos básicos.
1. Realiza tu presupuesto familiar para tener certidumbre de que podrás pagar tu crédito puntualmente y sin problemas.
2. Compara productos y esquemas en diferentes instituciones y elige la mejor.
3. Recuerda que los intereses son la cantidad adicional que tendrás que pagar por el crédito. Hay varios esquemas, explora la oferta en el mercado.
4. Con un crédito hipotecario vienen otros costos que considerar como gastos de investigación, avalúo, comisión por apertura del crédito y claro, los gastos notariales. La mayoría de los créditos hipotecarios incluyen seguros cuyo costo se cubre con tu pago mensual.
5. Recuerda que con plazos largos el pago mensual es menor, pero al final la cantidad total que pagarás será mayor. En cambio con plazos más cortos el pago mensual es mayor, pero la cantidad total que pagarás será menor.
6. Para que tu propiedad tenga mejores posibilidades de tener plusvalía en el futuro, revisa la calidad de la construcción y acabados, la infraestructura, calles cercanas y muy importante, la ubicación del inmueble.
7. Revisa y ten presente cuáles son las penalidades en caso de que te atrases en los pagos del crédito. También ve si hay alguna penalidad por adelantar mensualidades o prepagar tu crédito y de paso conoce los seguros incluidos en tu crédito.